Une zone ANRU est un quartier prioritaire de la politique de la ville qui fait l’objet d’un projet de renouvellement urbain conventionné avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Le terme n’est pas juridique : les textes parlent de « quartier faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine » ou de « convention de renouvellement urbain ». Pour un acheteur, c’est une information qui pèse sur l’étiquette : un logement neuf vendu en accession dans une zone ANRU, ou à ses abords, peut être facturé avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %.
La zone ANRU en bref :
- un quartier prioritaire (QPV) en pleine transformation : démolitions, reconstructions, nouvelles rues, équipements publics ;
- un projet financé par l’ANRU et ses partenaires, formalisé par un protocole puis une convention ;
- pour l’acheteur d’un logement neuf : TVA à 5,5 % possible dans le quartier, jusqu’à 300 mètres de sa limite, et jusqu’à 500 mètres pour certains ensembles immobiliers ;
- à condition de respecter les plafonds de ressources et de prix et d’habiter le logement.
L’ANRU et le nouveau programme de renouvellement urbain
L’ANRU a été créée pour piloter la rénovation des quartiers les plus en difficulté. Après un premier programme national de rénovation urbaine (PNRU), le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) concerne, selon l’agence, 480 quartiers :
| Catégorie | Nombre de quartiers | Profil |
|---|---|---|
| Quartiers d’intérêt national | 216 | Dysfonctionnements urbains les plus importants |
| Quartiers d’intérêt régional | 264 | Dysfonctionnements d’importance régionale |
| Total NPNRU | 480 |
Ces quartiers sont répartis dans toute la France : grandes métropoles comme Marseille, Lyon, Lille ou Toulouse, villes moyennes, et en Île-de-France, notamment en Seine-Saint-Denis et dans le Val-d’Oise. Chaque projet a son calendrier propre, souvent étalé sur une dizaine d’années.
Protocole de préfiguration, puis convention
Un projet de renouvellement urbain passe d’abord par un protocole de préfiguration, qui finance les études, puis par une convention pluriannuelle qui engage les financements des travaux. Pour la TVA réduite, l’administration fiscale admet depuis le 1er décembre 2019 que le taux de 5,5 % s’applique dès le stade du protocole de préfiguration, sans attendre la signature de la convention. Un programme peut donc être éligible alors que les grues du projet urbain ne sont pas encore arrivées.
Zone ANRU et TVA à 5,5 % : la règle des 300 et 500 mètres
L’article 278 sexies du code général des impôts, commenté par le BOFiP (version du 21 octobre 2026), prévoit trois situations :
- le logement est dans le quartier (quartier prioritaire sous contrat de ville ou quartier sous convention de rénovation urbaine) ;
- le logement est entièrement situé à moins de 300 mètres de la limite du quartier ;
- le logement fait partie d’un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier prioritaire, à condition que ce quartier fasse l’objet d’une convention de renouvellement urbain.
La troisième règle est celle qui distingue vraiment la zone ANRU : la tolérance de 500 mètres ne joue que pour les quartiers en renouvellement urbain. Autour d’un quartier prioritaire « simple », sans projet ANRU, on reste à 300 mètres.
Le périmètre est figé au dépôt du permis de construire
La localisation s’apprécie à la date de dépôt de la demande de permis de construire. Si la carte des quartiers évolue après ce dépôt, l’opération conserve son statut. C’est pour cela que deux résidences voisines peuvent avoir des fiscalités différentes : elles n’ont pas été déposées à la même date, ou l’une franchit la limite des 300 mètres et l’autre non.
Les conditions côté acheteur, identiques à tous les quartiers
Être en zone ANRU ne suffit pas. L’acheteur doit :
- être une personne physique ;
- avoir des revenus fiscaux de référence N-2 sous les plafonds du PSLA, alignés depuis la loi de finances pour 2026 (par exemple 58 057 € pour deux personnes en zone A bis, A ou B1) — voir les plafonds de ressources de la TVA réduite ;
- acheter à un prix sous le plafond hors taxes au mètre carré de surface utile ;
- faire du logement sa résidence principale, avec un engagement de dix ans — voir la revente d’un logement en TVA réduite.
Le détail de chaque condition figure dans notre guide pilier sur la TVA 5,5 % dans le neuf.
Comment savoir si un programme est en zone ANRU
1. Lire la grille de prix
Les promoteurs indiquent le taux de TVA lot par lot. Une mention « TVA 5,5 % », « TVA réduite » ou « zone ANRU » est le premier indice. Dans notre catalogue, seuls les lots signalés à ce taux sont affichés.
2. Poser la question du fondement
Demandez sur quelle base l’opération est éligible : dans le quartier, à moins de 300 mètres, ou dans un ensemble à moins de 500 mètres d’un quartier en renouvellement urbain. Une réponse précise est un bon signe ; un flou doit vous alerter.
3. Situer l’adresse vous-même
Le système d’information géographique de la politique de la ville (sig.ville.gouv.fr, géré par l’Agence nationale de la cohésion des territoires) propose un outil « Situer une adresse en quartier prioritaire » et des cartes des quartiers en renouvellement urbain. Il vous permet de voir où passe la limite du quartier et d’estimer la distance de la résidence.
4. Vérifier le contrat de réservation
Le taux de TVA et les conditions à remplir doivent figurer dans le contrat de réservation. C’est à ce moment que vos ressources sont appréciées, une fois pour toutes.
Acheter en zone ANRU : les points à regarder
Un quartier en renouvellement urbain change vite. Avant de signer, renseignez-vous sur :
- le calendrier du projet urbain : quelles démolitions, quels équipements, quelle date de fin ;
- la desserte : transports existants et à venir ;
- les prix de revente dans le secteur et la part de logements en accession ;
- la qualité du programme lui-même : orientation, extérieurs, stationnement, charges.
Ce sont ces éléments, plus que la TVA, qui feront la valeur de votre bien dans dix ans.
Exemples de départements riches en programmes
En Île-de-France, les programmes neufs en TVA réduite se concentrent notamment en Seine-Saint-Denis, dans le Val-d’Oise et le Val-de-Marne. Ailleurs en France, consultez la liste des départements. Et pour savoir en deux minutes si votre foyer peut en profiter, faites le test d’éligibilité à la TVA 5,5 %.
À retenir : une zone ANRU est un quartier prioritaire en renouvellement urbain, parmi les 480 quartiers du NPNRU. Un logement neuf peut y être vendu avec une TVA à 5,5 % dans le quartier, entièrement à moins de 300 mètres, ou dans un ensemble entièrement à moins de 500 mètres, selon la carte en vigueur au dépôt du permis de construire. Les conditions de ressources, de prix et de résidence principale restent à remplir.