Le plafond de ressources de la TVA réduite est le revenu maximal que votre foyer peut déclarer pour acheter un logement neuf avec une TVA à 5,5 % dans un quartier prioritaire, une zone ANRU ou à proximité. En 2026, il va de 33 771 € (une personne seule en zone B2 ou C) à 121 650 € (six personnes en zone A bis ou A), auxquels on ajoute un forfait par occupant supplémentaire. Le revenu à comparer est la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de tous les futurs occupants.
Barème 2026 des plafonds de ressources pour la TVA à 5,5 % en accession :
| Occupants | Zones A bis et A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 personnes | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 personnes | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne en plus | + 13 557 € | + 12 408 € | + 9 683 € |
Ces montants sont ceux du barème publié par l’administration fiscale le 21 octobre 2026 (BOI-BAREME-000016) ; l’ANIL confirme qu’ils sont identiques aux plafonds du PSLA pour 2026.
Le plafond de TVA 5,5 % : une condition parmi d’autres
Passer sous le plafond ne suffit pas, mais c’est souvent la première question que l’on se pose. Pour qu’un logement neuf soit vendu à 5,5 %, il faut aussi :
- que le logement soit situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) doté d’un contrat de ville ou dans un quartier en rénovation urbaine, ou à moins de 300 mètres de leur limite, voire de 500 mètres dans certains cas (voir notre guide sur la zone ANRU) ;
- que le prix de vente respecte un prix plafond au mètre carré (détaillé dans notre guide sur le prix plafond de la TVA 5,5 %) ;
- que vous achetiez à titre personnel, en tant que personne physique, pour en faire votre résidence principale, c’est-à-dire l’occuper au moins huit mois par an.
Le plafond de ressources, lui, est la seule condition qui dépend entièrement de vous. C’est donc celle à vérifier avant même de visiter un programme.
Quel revenu comparer au plafond ?
Le revenu fiscal de référence, pas le salaire
Le chiffre à retenir n’est ni votre salaire net, ni votre revenu imposable : c’est le revenu fiscal de référence (RFR) imprimé sur la première page de votre avis d’impôt sur le revenu. Il intègre certains revenus exonérés et abattements, ce qui le rend comparable d’un foyer à l’autre.
L’année N-2
On retient l’avant-dernière année avant la signature du contrat. Pour un contrat de réservation signé en 2026, ce sont donc les revenus 2024, déclarés au printemps 2025 et figurant sur l’avis reçu à l’été 2025. Un ménage dont les revenus ont fortement augmenté depuis peut ainsi rester éligible ; à l’inverse, une baisse récente n’est pas prise en compte.
Tous les occupants, additionnés
Si vous achetez à deux sans être mariés ni pacsés, vous avez chacun votre avis d’imposition : on additionne les deux RFR. Il en va de même pour toute personne qui vivra dans le logement et dispose de son propre avis. Le nombre de personnes qui détermine la ligne du barème est celui des occupants du logement, selon les règles de composition du ménage applicables aux prêts aidés à l’accession.
Une seule vérification, à la signature
La condition s’apprécie une fois pour toutes à la date de signature du contrat préliminaire de réservation (ou de l’avant-contrat), à défaut à la date de l’acte de vente. Une promotion, un deuxième salaire ou un héritage ensuite ne vous font pas perdre la TVA réduite. Le promoteur vous demandera vos avis d’imposition au moment de la réservation : c’est lui qui contrôle ce point avant d’appliquer le taux de 5,5 % sur votre ticket.
Exemples : êtes-vous sous le plafond ?
Un couple sans enfant en zone A. Elle déclarait 31 000 € de RFR en 2024, lui 24 500 € : total 55 500 €. Le plafond pour deux personnes en zone A est de 58 057 € : éligible, avec 2 557 € de marge.
Le même couple en zone B2. Le plafond tombe à 45 100 € : avec 55 500 €, il dépasse de 10 400 €. L’achat en TVA 5,5 % ne lui est pas ouvert dans une commune de cette zone.
Une famille de quatre personnes en zone B1. RFR 2024 du foyer : 79 000 €. Le plafond est de 83 594 € : éligible.
Un foyer de sept personnes en zone A. On part du plafond pour six personnes (121 650 €) et on ajoute 13 557 € : 135 207 €. Pour huit personnes, on ajoute encore 13 557 €, soit 148 764 €.
Pour un verdict en une minute avec vos propres chiffres, utilisez notre test d’éligibilité à la TVA réduite : il compare votre revenu au bon barème et vous indique la marge restante.
Zones A bis, A, B1, B2 et C : pourquoi trois colonnes seulement ?
Le barème de la TVA réduite suit le zonage A, B, C utilisé pour la plupart des aides au logement, qui classe les communes selon la tension du marché immobilier. Mais il regroupe certaines zones :
- A bis et A partagent le même plafond (les marchés les plus tendus, dont Paris et une grande partie de sa proche banlieue) ;
- B1 a son propre barème, identique à celui de la zone A pour une ou deux personnes, plus bas à partir de trois ;
- B2 et C sont regroupées, avec les plafonds les plus bas.
La zone dépend de la commune du logement, pas de votre adresse actuelle. Vérifiez-la sur le simulateur officiel de zonage de service-public.gouv.fr : deux communes voisines peuvent relever de zones différentes, et le zonage est révisé de temps à autre par arrêté.
Ce qui a changé en 2026 : l’alignement sur le PSLA
Jusqu’en 2025, les acquéreurs en quartier prioritaire devaient respecter les plafonds du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 95) a remplacé cette référence : les plafonds de ressources et le zonage sont désormais alignés sur ceux du prêt social location-accession (PSLA) et du bail réel solidaire (BRS). L’objectif est de disposer d’une seule grille pour les trois formules d’accession sociale.
Les plafonds du PSLA figurent à l’annexe III de l’arrêté du 26 mars 2004 et sont révisés chaque année. Le barème ci-dessus vaut pour 2026 ; pour un contrat signé en 2027, consultez la mise à jour publiée par l’administration fiscale.
Autre évolution de calendrier, purement formelle cette fois : les règles de TVA quittent le code général des impôts pour rejoindre le code des impositions sur les biens et services au 1er janvier 2027, à droit constant (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, report décidé par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Les numéros d’articles changent, pas les conditions.
Vous dépassez le plafond : quelles options ?
- Changer de zone : à revenus égaux, un projet en zone A ou B1 offre plus de marge qu’en B2 ou C. Le barème est fixé par la commune du logement.
- Attendre une année : si vos revenus N-2 étaient plus élevés que vos revenus actuels (fin d’activité, congé parental…), le basculement d’une année à l’autre peut jouer en votre faveur.
- Acheter au taux normal : un programme situé en quartier prioritaire peut aussi vendre des lots à 20 %. Comparez alors le prix au mètre carré avec le reste du marché.
- Regarder les autres aides : le prêt à taux zéro a ses propres plafonds, plus élevés que ceux de la TVA réduite en zone A. Notre guide sur le cumul TVA réduite et PTZ fait le point.
Pour la vue d’ensemble de toutes les conditions, lisez notre guide de référence sur la TVA à 5,5 % dans le neuf, puis parcourez les programmes neufs en TVA réduite près de chez vous.
À retenir : additionnez les revenus fiscaux de référence 2024 de tous les futurs occupants, repérez la zone de la commune visée et comparez au barème 2026. Si vous êtes en dessous à la signature du contrat de réservation, l’avantage vous est acquis, quelle que soit l’évolution de vos revenus ensuite.