La revente d’un logement acheté en TVA réduite avant 10 ans n’est pas interdite, mais elle a un coût : si le logement cesse d’être votre résidence principale pendant cette période, vous devez en principe reverser l’écart entre la TVA à 20 % et la TVA à 5,5 %, diminué d’un dixième par année de détention. Cette règle, prévue au II de l’article 284 du code général des impôts, est la contrepartie de l’étiquette barrée dont vous avez profité à l’achat.
Le reversement en quatre points :
- Période surveillée : dix ans à compter de l’acquisition.
- Fait déclencheur : le logement n’est plus votre résidence principale (revente, location, résidence secondaire).
- Montant : 14,5 % du prix hors taxes, moins 1/10 par année de détention.
- Dispense : certains événements de la vie listés par la loi effacent totalement la dette.
Pourquoi la TVA réduite est-elle « sous surveillance » pendant dix ans ?
La TVA à 5,5 % en quartier prioritaire ou en zone ANRU est réservée à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent pour habiter le logement, au moins huit mois par an. L’État veut éviter qu’un acquéreur achète à prix réduit pour revendre aussitôt au prix du marché, ou pour louer. La clause anti-spéculative transforme donc l’avantage en un droit acquis progressivement : un dixième par année passée dans le logement.
Avant 2014, la période était de quinze ans. Elle a été ramenée à dix ans pour les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2014.
Le calcul du reversement, pas à pas
L’administration fiscale illustre la règle avec un logement de 100 000 € hors taxes :
- TVA payée à 5,5 % : 5 500 € ;
- TVA qui aurait été due à 20 % : 20 000 € ;
- écart : 14 500 €.
Revendu au cours de la cinquième année, le logement a été détenu quatre années pleines : l’écart est réduit de 4/10, et le ménage reverse 6/10 × 14 500 € = 8 700 €.
Tableau du reversement année par année (base 100 000 € HT)
| Revente au cours de… | Fraction reversée | Montant à reverser |
|---|---|---|
| la 1re année | 10/10 | 14 500 € |
| la 2e année | 9/10 | 13 050 € |
| la 3e année | 8/10 | 11 600 € |
| la 4e année | 7/10 | 10 150 € |
| la 5e année | 6/10 | 8 700 € |
| la 6e année | 5/10 | 7 250 € |
| la 7e année | 4/10 | 5 800 € |
| la 8e année | 3/10 | 4 350 € |
| la 9e année | 2/10 | 2 900 € |
| la 10e année | 1/10 | 1 450 € |
| après 10 ans | 0 | 0 € |
Pour votre propre logement, multipliez simplement les montants par votre prix hors taxes divisé par 100 000. Exemple : un deux-pièces payé 211 000 € TTC à 5,5 % correspond à 200 000 € hors taxes ; revendu au cours de la troisième année, il entraînerait un reversement de 8/10 × 29 000 € = 23 200 €.
Le montant à mettre en face du prix de revente
Le reversement ne doit pas être confondu avec une pénalité qui s’ajouterait à une moins-value. Il faut le comparer à ce que la revente vous rapporte : si vous avez acheté sous le prix du neuf à 20 % et que le quartier s’est valorisé, il peut être absorbé par le prix de vente. À l’inverse, une revente rapide dans un marché atone peut coûter cher. Faites le calcul avant de signer un mandat de vente.
Les cas où vous ne reversez rien
Aucun complément de TVA n’est dû si le logement cesse d’être votre résidence principale à la suite de l’un des événements suivants, touchant l’acquéreur ou, selon le cas, un membre du ménage :
- décès de l’acquéreur, de son conjoint ou d’un descendant faisant partie du ménage ;
- mobilité professionnelle imposant un trajet de plus de 70 km entre le logement et le nouveau lieu de travail ;
- chômage d’une durée supérieure à un an, dûment justifié ;
- invalidité reconnue (carte mobilité inclusion portant la mention invalidité ou décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées) ;
- divorce ou dissolution d’un PACS ;
- mariage ou conclusion d’un PACS ;
- naissance d’un enfant ;
- reconnaissance du handicap d’un enfant.
Ces événements doivent être la cause de la revente ou du changement d’usage. Conservez les justificatifs : ils pourront vous être demandés.
Et si je mets le logement en location ?
Louer le logement, même à un proche, signifie qu’il n’est plus votre résidence principale. Dans les dix ans, la condition cesse donc d’être remplie, et le reversement est en principe exigible selon la même règle dégressive, sauf si la mise en location fait suite à un événement de dispense (une mutation à plus de 70 km, par exemple). Il en va de même si vous en faites une résidence secondaire.
Si vous envisagez dès l’achat un investissement locatif, la TVA réduite en quartier prioritaire n’est pas faite pour ce projet : elle est réservée aux acquéreurs occupants.
La démarche : une déclaration sur papier libre
Le reversement n’est pas prélevé automatiquement. C’est à vous de le déclarer au service des impôts compétent, sur papier libre, en indiquant notamment :
- la date d’acquisition du logement ;
- la date et la nature de l’événement (revente, location…) ;
- la base hors taxes de l’acquisition ;
- le montant de TVA appliqué à 5,5 % et celui qui aurait été dû à 20 % ;
- le calcul de la réduction d’un dixième par année de détention.
Le notaire chargé de la revente vous alertera en général sur ce point, puisque l’acte d’achat mentionne le taux réduit et votre engagement de résidence principale.
Un repère juridique qui change de code en 2027
Les règles de TVA, dont celles du taux réduit et de sa remise en cause, sont transférées du code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services au 1er janvier 2027, à droit constant (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, report fixé par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Pour les acquéreurs, rien ne change : la durée de dix ans, la dégressivité et les exceptions restent les mêmes.
Avant de signer : trois questions à vous poser
- Combien de temps pensez-vous rester ? Un projet familial (naissance prévue, enfants scolarisés) est plutôt compatible ; une mutation probable entre en principe dans les exceptions si elle dépasse 70 km.
- Le logement sera-t-il encore adapté dans cinq ans ? Un studio acheté seul peut devenir trop petit, mais un mariage, un PACS ou une naissance dispensent du reversement.
- Quelle est l’économie réelle à l’achat ? Notre test d’éligibilité à la TVA réduite chiffre l’écart entre le prix à 20 % et à 5,5 % ; mettez-le en regard du reversement possible.
Pour l’ensemble des conditions d’achat, relisez notre guide de référence sur la TVA à 5,5 % dans le neuf, et pour bâtir votre financement, notre guide sur le cumul TVA réduite et PTZ.
À retenir : l’avantage de la TVA à 5,5 % se gagne par dixièmes. Revendre ou louer avant dix ans coûte 14,5 % du prix hors taxes, moins 1/10 par année de détention, sauf événement de la vie prévu par la loi. Au-delà de dix ans, il ne reste rien à reverser.